ANALISIS YURIDIS TERHADAP TERBITNYA AKTA JUAL BELI (AJB) PADA TANAH YANG MASIH BERSERTIFIKAT ATAS NAMA PIHAK KETIGA DAN DALAM PENGUASAAN PIHAK RENTENIR, STUDI KASUS DARI PERSPEKTIF KORBAN
DOI:
https://doi.org/10.71282/jurmie.v2i12.1426Keywords:
Deed of Sale and Purchase, transfer of land rights, PPAT negligence, good-faith buyer, juridical defect.Abstract
This study examines the issuance of three Deeds of Sale and Purchase (Akta Jual Beli/AJB) for subdivided land plots of 100 m² each, registered under the names of Maujud, Surya, and Bari, and executed by a single seller named H. Lili in Teras Village, Carenang Sub-District, Serang Regency, Banten Province. However, verification at the Land Office revealed that the master land certificate covering an area of 600 m² remains registered under Arwi as the original owner and has never been legally transferred to the seller. Furthermore, the original certificate is held by a moneylender as collateral for the seller’s personal debt. This situation raises significant legal issues concerning the validity of the deeds, the authority of the Land Deed Official (PPAT), and legal protection for good-faith buyers. This research employs a juridical-empirical method with a normative approach, supported by direct interviews with the affected buyers. The findings indicate that the issued deeds contain both formal and substantive legal defects due to the failure to fulfill the legal requirements for the transfer of land rights as stipulated in Government Regulation No. 24 of 1997, Government Regulation No. 37 of 1998 in conjunction with Government Regulation No. 24 of 2016, and the Indonesian Civil Code. Moreover, the PPAT is considered negligent in verifying the juridical and physical data of the land, thereby potentially subject to administrative, civil, and criminal liability.
Downloads
References
Buku
Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan, 2008.
Santoso, Urip. Hukum Agraria dan Hak-Hak atas Tanah. Jakarta: Kencana Prenadamedia Group, 2016.
Sumardjono, Maria S.W. Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya. Jakarta: Kompas, 2008.
Subekti, R. Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa, 2005.
Sutedi, Adrian. Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika, 2018.
Prodjodikoro, Wirjono. Asas-Asas Hukum Perdata. Bandung: Sumur Bandung, 2012.
Salim HS. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2017.
Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri ATR/BPN terkait pelaksanaan tugas PPAT.
Jurnal Ilmiah
Santoso, Urip. “Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Menjamin Kepastian Hukum Peralihan Hak atas Tanah.” Jurnal Hukum IUS QUIA IUSTUM, Vol. 22, No. 3 (2015).
Sumardjono, Maria S.W. “Kepastian Hukum dalam Pendaftaran Tanah dan Permasalahannya.” Jurnal Hukum & Pembangunan, Vol. 41, No. 1 (2011).
Sari, Nabila Putri. “Perlindungan Hukum bagi Pembeli Beritikad Baik dalam Jual Beli Tanah.” Jurnal RechtsVinding, Vol. 9, No. 2 (2020).
Prasetyo, Dwi. “Tanggung Jawab Hukum PPAT dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah.” Jurnal Arena Hukum, Vol. 13, No. 1 (2020).
Putusan Pengadilan (Referensi Pendukung)
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1234 K/Pdt/2012 tentang Keabsahan Akta Jual Beli dan Asas Nemo Dat Quod Non Habet.
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 319 K/Pdt/2017 tentang Perlindungan Hukum Pembeli Beritikad Baik dalam Sengketa Pertanahan.
Sumber Lain
Wawancara dengan pembeli tanah (korban) atas nama Maujud, Surya, dan Bari, di Desa Teras, Kecamatan Carenang, Kabupaten Serang, Provinsi Banten, tahun 2025.
Downloads
Published
Issue
Section
License
Copyright (c) 2025 Muh Saeful Bahri, Ahmad Muhaimin Aziz, Gagah Kencana, Akhmad Fadli (Author)
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.
